重塑上海南京東路：還能找回曾經(jīng)的商業(yè)地位嗎？

核心提要：通過(guò)全部商圈的整體改造，1度成為“游客聚集地”的南京東路，正在試圖重新找回曾的商業(yè)地位。

2017年底，劉文決定把華東地區(qū)第1家奈雪の茶開(kāi)在南京東路步行街上時(shí)，遭到了不小的阻力。

總部的同事反復(fù)問(wèn)他， 你認(rèn)為這個(gè)地方真的適合嗎？ 當(dāng)時(shí)，這個(gè)新茶飲品牌計(jì)劃加快全國(guó)擴(kuò)大，其上海首家門店并沒(méi)有選址在年輕人愛(ài)去的時(shí)尚商圈，而是開(kāi)在了南京東路步行街上剛完成升級(jí)改造的 第1百貨 內(nèi)。作為深圳品道團(tuán)體奈雪の茶華東區(qū)域總經(jīng)理，劉文的決定讓內(nèi)部團(tuán)隊(duì)產(chǎn)生了疑惑。

但現(xiàn)在，這條曾好久沒(méi)有進(jìn)入話題中心的步行街，正在試圖重新找回曾的商業(yè)地位。

作為土生土長(zhǎng)的上海人，同時(shí)有著近20年連鎖餐飲企業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，劉文非常了解上海商業(yè)的發(fā)展環(huán)境。 可能現(xiàn)在第1百貨的熱度比不上1些新商業(yè)項(xiàng)目，但它在上海商業(yè)發(fā)展的歷史進(jìn)程中有本身的影響力。 他說(shuō)， 加上投資改造后與東方商廈南東店合為1體，將成為未來(lái)南京東路步行街上單體最大的項(xiàng)目。

看好南京東路的不只是劉文。

隨著南京東路商圈最新1輪的改造升級(jí)，不久以后，全球第2家、亞洲第1家的ADIDAS全球旗艦店將入駐10月底開(kāi)業(yè)的第1百貨商業(yè)中心C館（原東方商廈）的黃金位置，9月完成改造的上海世茂廣場(chǎng)將引進(jìn)M豆巧克力世界亞洲唯1旗艦店、樂(lè)高亞洲首家城市中心旗艦店、Champion上海首家旗艦店等。

而除在改造中的第1百貨商業(yè)中心C館、上海世茂廣場(chǎng)等南京東路西段商業(yè)體，永安百貨、悅薈廣場(chǎng)、新世界大丸百貨等也將進(jìn)入調(diào)劑升級(jí)期。

南京東路的改造更是上海計(jì)劃 打造世界級(jí)購(gòu)物城市 的關(guān)鍵1步。在今年上海發(fā)布的《全力打響 上海購(gòu)物 品牌加快國(guó)際消費(fèi)城市建設(shè)3年行動(dòng)計(jì)劃（2018⑵020年）》中，重塑 中華商業(yè)第1街南京路 被專門提出。

重塑 1詞多少意味著，過(guò)去的10多年中，曾是上海城市發(fā)展與商業(yè)繁華意味的南京東路商圈，的確在內(nèi)外部的諸多挑戰(zhàn)下開(kāi)始老化。

城市化中的人口外擴(kuò)、商圈多中心化發(fā)展、新商業(yè)業(yè)態(tài)與消費(fèi)需求的出現(xiàn)、電商對(duì)實(shí)體零售的沖擊等，不但分流了上海本土人群，也難以完全滿足外地游客的豐富需求 如今它怎樣重新跟上商業(yè)世界變遷的節(jié)奏？南京東路上1塊塊建筑改造期間的外圍擋板后也許有答案。

曾的10里洋場(chǎng)，上海現(xiàn)代商業(yè)的起步

南京路不愧是世界的大商場(chǎng)。

你看，櫥窗內(nèi)擺設(shè)著有的是千金的珍玩，寶貴的器皿，華麗的裝潢物，富麗的日用品，和珍奇的 這是1931年最新式的別克轎車，那是剛才到埠的上等法蘭西絨；這邊是報(bào)時(shí)最準(zhǔn)確的德國(guó)金表，那又是價(jià)值昂貴的珍珠鉆戒，還有5色的綾羅，美麗的綢緞，還有高貴的呢帽，精美的高跟鞋。 1932年1段描述南京路的報(bào)導(dǎo)是這么寫(xiě)的。

如果能置身于20世紀(jì)上半葉的南京東路 10里洋場(chǎng) ，你能明白百貨公司是如何推動(dòng)上海成為中國(guó)近代的商業(yè)重鎮(zhèn)，又是如何影響這座城市的商業(yè)文化與人們的消費(fèi)觀念。

自從上海開(kāi)埠后，10里南京路1直是上海最繁華的商業(yè)中心。百貨業(yè)的興起，更推動(dòng)了上海商業(yè)的繁華與變遷。圖片來(lái)源：絡(luò)

20世紀(jì)初，環(huán)球百貨迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇，由中山籍華僑投資開(kāi)設(shè)的 4大百貨 先施（今時(shí)裝公司大樓）、永安（今永安百貨）、新新（今食品1店）、大新（今第1百貨）陸續(xù)在南京路開(kāi)業(yè)。

百貨店帶給上海人的不只是消費(fèi)快感，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加速了百貨業(yè)態(tài)革新，乃至出現(xiàn)了類似當(dāng)代購(gòu)物中心（Shopping Mall）的商業(yè)模式。以4大公司為例，不但有購(gòu)買商品的店鋪，還引進(jìn)了戲劇、音樂(lè)等文化藝術(shù)和文娛游藝，如先施公司附設(shè)的先施樂(lè)園、彈子房，永安公司附設(shè)的7重天舞廳、天韻樓文娛場(chǎng)等。

城市文化史學(xué)者連玲玲曾在《打造消費(fèi)天堂：百貨公司與近代上海城市文化》1書(shū)中提到，外來(lái)移民致使上海人口在當(dāng)時(shí)快速增長(zhǎng)，使得商品需求量大大提高，同時(shí)當(dāng)時(shí)以消費(fèi)能力作為身份地位意味的消費(fèi)心態(tài)也增進(jìn)了百貨公司的興起。

百貨業(yè)的繁華為往后南京東路的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。建國(guó)后該街區(qū)商業(yè)進(jìn)行了公私合營(yíng)改造，推動(dòng)其進(jìn)1步發(fā)展；8910年代，該街區(qū)統(tǒng)1計(jì)劃與開(kāi)發(fā)、現(xiàn)代化商業(yè)配套的引進(jìn)、大型商場(chǎng)的股分制改造等也陸續(xù)完成。

緊接著， 全天候步行街 的改革定位讓南京東如果你還在為了送給媽媽甚么禮物而煩惱路的客流量1度到達(dá)頂峰，并被譽(yù)為 中華第1商業(yè)街 ，成為每一個(gè)中外游客來(lái)滬必到的地方。

1999年，河南中路至西藏中路段的南京路改建為全天候的步行街，這是南京東路開(kāi)街150年來(lái)范圍最大的1次改造。步行街客流量日都可達(dá)100萬(wàn)人次，并在千禧年之夜創(chuàng)下了300萬(wàn)人次的世界商街客流量紀(jì)錄。

雖然2000年后開(kāi)始面臨劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但數(shù)據(jù)顯示，2010年僅南京路步行街的零售額就高達(dá)129.79億元，零售總量高居全國(guó)各大商業(yè)街之首。

歷史感和人流量依然是南京東路步行街的兩個(gè)最大優(yōu)勢(shì)。 世茂商投上海公司總經(jīng)理肖濤說(shuō)，南京東路步行街代表了這座城市經(jīng)濟(jì)與時(shí)尚的起源， 你在上海找不到第2個(gè)有這么大人流的地方，在全國(guó)也找不到1個(gè)有如此深厚歷史底蘊(yùn)的步行街。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)變化帶來(lái)的混亂，讓南京東路錯(cuò)失機(jī)會(huì)

但是，隨著上海城鎮(zhèn)化的深入發(fā)展，人口外擴(kuò)、多商圈格局的出現(xiàn)開(kāi)始對(duì)市中心商圈構(gòu)成分流。

1990年代后期，市級(jí)商業(yè)中心由原4街南京東路、淮海中路、4川北路、南京西路（替換西藏中路），擴(kuò)大至徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業(yè)城4大新圈型商圈。隨后，環(huán)貿(mào)iapm、恒隆廣場(chǎng)、嘉里中心等新型高端購(gòu)物中心的興起，提升了商圈的品質(zhì)與消費(fèi)體驗(yàn)，與此同時(shí)，郊區(qū)不斷新建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也帶走很多客流。

各個(gè)商圈的輻射范圍和本地客流都在逐步增加，人們仿佛找不到理由再跑到市中心的南京東路購(gòu)物1番。

上海零售市場(chǎng)商圈概況（2014⑵020計(jì)劃） 圖片來(lái)源：戴德梁行研究部

上海新興商圈加速升級(jí)，吸客能力借助軌交逐漸輻射至遠(yuǎn)郊區(qū)域。客群本地化明顯，核心消費(fèi)客群以就近工作及居住客群占多數(shù)。 圖片及文字來(lái)源：RET睿意德

而讓南京東路開(kāi)始式微的緣由是它的 便宜感 。

2000年開(kāi)始，步行街上很多物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)經(jīng)不斷流轉(zhuǎn)后，開(kāi)始忽視經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與品牌的選擇，很多沿街店鋪乃至打出 19元1件 的低價(jià)招牌。步行街業(yè)態(tài)老化、商業(yè)低端復(fù)雜的印象逐步在消費(fèi)者心中構(gòu)成。

黃浦區(qū)在之前的招商工作中犯了致命的毛病，只重視商鋪出租，對(duì)租賃者的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目缺少1個(gè)統(tǒng)1的、前瞻性的計(jì)劃和定位，才致使今天的混亂局面。 東華大學(xué)顧慶良教授在2003年接受媒體采訪時(shí)直言。

劉文也認(rèn)為，這類現(xiàn)象的背后緣由是物業(yè)產(chǎn)權(quán)變化后缺少整體商業(yè)定位。

由于南京東路人流大、租金高，在沒(méi)有計(jì)劃的情況下，全部品牌的基數(shù)和品牌組合都被打亂了， 商業(yè)結(jié)構(gòu)從品牌式做法，變成了沿街商鋪和小商販的做法。 而且由于租金緣由，餐飲休閑類業(yè)態(tài)的比例也很小，沒(méi)能及時(shí)調(diào)劑跟上消費(fèi)者需求的改變， 消費(fèi)需求改變了，如果你的商業(yè)結(jié)構(gòu)不產(chǎn)生改變，1定會(huì)碰到問(wèn)題。

南京東路也曾追逐過(guò)潮流。

隨著購(gòu)物中心大量興修、新興商圈分流的效應(yīng)日漸明顯，南京東路開(kāi)始順應(yīng)趨勢(shì)引進(jìn)新業(yè)態(tài)與大品牌。其中，來(lái)福士廣場(chǎng)在2003年的開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著綜合商業(yè)中心業(yè)態(tài)開(kāi)始登陸南京東路商業(yè)街區(qū)域。

同濟(jì)大學(xué)建筑與城市計(jì)劃學(xué)院城市計(jì)劃系教授王德，當(dāng)時(shí)正在研究南京東路步行街的空間結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者行動(dòng)。他視察到，這1新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)對(duì)步行街的引流起到很大作用。隨后百聯(lián)世貿(mào)國(guó)際廣場(chǎng)、宏伊國(guó)際購(gòu)物中心、新世界城等成為南京東路購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的代表，這1業(yè)態(tài)2007年占商業(yè)街營(yíng)業(yè)總面積的34.2%。

通太重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)際大品牌，以適當(dāng)改良街區(qū)的品質(zhì)感的做法，也從2007年陸續(xù)開(kāi)始。2011年，原黃埔區(qū)與盧灣區(qū)合并成新的黃浦區(qū)以后，區(qū)政府還提出了將南京東路打造為世界級(jí)商業(yè)街的戰(zhàn)略計(jì)劃。在這1戰(zhàn)略下，亞洲最大的AppleStore、快時(shí)尚品牌Forever21上海旗艦店、高端奢侈品品牌聚集的新世界大丸百貨等入駐南京東路，曾1度遭到本地消費(fèi)者和年輕人關(guān)注。

但這些獨(dú)立的變化未能從根本上解決南京東路面臨的問(wèn)題。

商圈的升級(jí)改造需要相對(duì)整體的計(jì)劃，單1項(xiàng)目的調(diào)劑不足以完全改變?nèi)藗儗?duì)全部商圈的認(rèn)知。 RET睿意德上海公司策略顧問(wèn)部總經(jīng)理周長(zhǎng)青對(duì)界面說(shuō)，南京東路最近幾年來(lái)確切在不斷變化，但改造項(xiàng)目的數(shù)量、步伐和速度還不夠快。而且街區(qū)內(nèi)歷史保護(hù)建筑也在1定程度上限制了其改造情勢(shì)與空間。

2017年有共127.72萬(wàn)m2商業(yè)經(jīng)歷改造，項(xiàng)目主要位于內(nèi)環(huán)及中環(huán)內(nèi)。其中核心商圈所處的內(nèi)環(huán)地區(qū)改造面積占比57%，改造力度及范圍空前，存量與增量在展開(kāi)新的博弈。 圖片及文字來(lái)源：RET睿意德

南京東路商圈對(duì)本地消費(fèi)者的吸引力在最近幾年明顯降落。2011年6月，馳昂咨詢?cè)陉P(guān)于上海市消費(fèi)者最青睞購(gòu)物消費(fèi)商圈的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者青睞度最高的是徐家匯商圈，有69.7%的消費(fèi)者選擇，其次分別是淮海中路、中山公園、南京西路，而人民廣場(chǎng)南京東路大商圈僅列第5位，選擇率僅為35.2%。

但作為旅游定位商圈來(lái)看，南京東路的流量吸引力和商圈消費(fèi)力依然位居前列，安索帕中國(guó)2016年的上海商圈消費(fèi)報(bào)告顯示，南京東路的人流量?jī)?yōu)勢(shì)領(lǐng)先，餐飲客單價(jià)高，不過(guò)消費(fèi)者粘性低。

大改造

如今的南京東路需要再加快點(diǎn)腳步了。

RET睿意德提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年，上海市商業(yè)項(xiàng)目存量面積1616萬(wàn)m2，其中新增購(gòu)物中心體量296.3萬(wàn)m2。增長(zhǎng)體量方面，過(guò)去4年顯現(xiàn)延續(xù)高增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 商業(yè)項(xiàng)目的增長(zhǎng)和多商圈的態(tài)勢(shì)都在逐步分流南京東路的客群。 周長(zhǎng)青說(shuō)。

同時(shí)，滿足消費(fèi)者個(gè)性化與碎片化需求的新興商圈，及電商的迅猛發(fā)展，也進(jìn)1步削弱以傳統(tǒng)百貨為主的南京東路的吸引力 本地年輕人更容易被新天地、思南公館等文化潮流地標(biāo)吸引。而游客人群沒(méi)有理由再購(gòu)買那些老家也能買到的品牌，更想在南京東路發(fā)掘到有體驗(yàn)感和記憶點(diǎn)的項(xiàng)目。

為南京東路帶來(lái)更多新鮮感和體驗(yàn)感，成為眼下這些商業(yè)體改造的重要方向。

在第1百貨商業(yè)中心副總經(jīng)理莊倩的記憶中，2017年6月第1百貨商店開(kāi)啟的閉店改造，是其68年經(jīng)營(yíng)歷史上的第1次。

可見(jiàn)改造的決心非常大。 她說(shuō)。第1百貨商業(yè)中心將通過(guò)架設(shè)天棚、飛梯、連廊、平臺(tái)等方式，把本來(lái)的第1百貨和東方商廈南東店合為1體，構(gòu)建成 購(gòu)物中心 業(yè)態(tài)。

改造后商店百貨業(yè)態(tài)將從原來(lái)的75%下降到52%，增加了餐飲聚集地、生活美學(xué)空間、書(shū)店、健身等多種創(chuàng)新體驗(yàn)業(yè)態(tài)；品牌替換率高達(dá)70%，其中首進(jìn)上海及南京東路商圈的品牌商戶占比約達(dá)30％ 這是商業(yè)中心吸引客流的主要方式之1。

在這以后，第1百貨將本身定位為 全客群、全時(shí)段、全業(yè)態(tài)、全品類、全渠道 的休閑文娛購(gòu)物場(chǎng)所。雖然定位 年輕族群樂(lè)活館 的C館（原東方商廈南東店）仍在改造中，但莊倩視察到，升級(jí)完成的A、B館明顯多了許多年輕消費(fèi)者的身影。

不過(guò)第1百貨作為歷史保護(hù)建筑，在改造中則必須斟酌保持老建筑原貌，下降施工對(duì)文物可能釀成的任何破壞。

由于原市百1店老樓的外立面只能做清潔與修補(bǔ)，連鋼窗上的把手都不能改動(dòng)。為了讓老建筑的夜景也能保存原始的韻味，改造工程采取了 內(nèi)打光 方案，在外立面數(shù)百扇窗戶的內(nèi)側(cè)安裝LED洗墻燈，而這1方案要求窗與商場(chǎng)內(nèi)商戶之間最少保存60厘米間距，這使得第1百貨 犧牲 掉了600至700平的營(yíng)業(yè)面積。

而肖濤所面臨的可能性則更大1些。

相對(duì)第1百貨這樣的百年老建筑，世茂改造的幅度和空間有了更多的可能。 歷史保護(hù)建筑的外立面不能動(dòng)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)也不能做太大調(diào)劑，只能精裝、翻新，而世茂遭到這方面限制比較少。 肖濤說(shuō)。

去年5月，世茂團(tuán)體宣布從百聯(lián)團(tuán)體手里收回百聯(lián)世茂國(guó)際廣場(chǎng)進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)，正式更名 上海世茂廣場(chǎng) ，6月便開(kāi)始了閉店改造，投入高達(dá)3億元，聽(tīng)說(shuō)是當(dāng)初造它時(shí)總投入的10分之1。該項(xiàng)目計(jì)劃于今年9月試營(yíng)業(yè)。

他們想要從先入為主的視覺(jué)上就有很大的改變。世茂商業(yè)請(qǐng)來(lái)了當(dāng)年主筆改造上海K11的設(shè)計(jì)師Kokai Studios進(jìn)行此次改造。從世茂廣場(chǎng)提供的效果圖來(lái)看，全新設(shè)計(jì)的門頭、打破封閉的玻璃幕墻、紅色扶梯與平臺(tái)的確帶來(lái)了視覺(jué)沖擊的效果。

由上海K11的設(shè)計(jì)師Kokai Studios主筆改造的世茂中心效果圖

與第1百貨面向全客群不同，世茂廣場(chǎng)更想吸引年輕人，而且是消費(fèi)能力強(qiáng)于游客確當(dāng)?shù)啬贻p人。

肖濤和他的團(tuán)隊(duì)曾花了1個(gè)月時(shí)間對(duì)南京東路商圈、人民廣場(chǎng)商圈進(jìn)行了對(duì)照和研究，美國(guó)檢察官辦公室提交的1分量刑備忘錄中提到貼近兩個(gè)商圈的世茂廣場(chǎng)將本身定位為屬于人民廣場(chǎng)商圈， 這意味著我們未來(lái)要做的客群是上海本土年輕人 。他們未來(lái)目標(biāo)是，60%客群來(lái)自上海本地，40%來(lái)自外地游客，開(kāi)業(yè)后的零售額能超過(guò)之前60%。

所以，改造后世茂廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)散布為53%的零售，23%的餐飲，相比閉店重裝前，縮減了餐飲店鋪的面積，但豐富了餐飲的店鋪數(shù)量。剩下是21%的體驗(yàn)業(yè)態(tài)和3%的服務(wù)業(yè)態(tài)。

世茂廣場(chǎng)的品牌替換率則到達(dá)了90%以上，很多是首次進(jìn)入中國(guó)或上海的品牌，比如日蝕記中國(guó)首家線下體驗(yàn)店、西西弗中國(guó)首家旅行主題書(shū)店、initial中國(guó)內(nèi)地首家男裝旗艦店、聲音小鎮(zhèn)上海首家旗艦店。

M豆巧克力世界亞洲唯1旗艦店早在2014年就入駐世茂廣場(chǎng)，目前也跟隨此次改造進(jìn)行了門店升級(jí)與優(yōu)化。負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的M M s市場(chǎng)部經(jīng)理王瑤告知界面，此次整體門店設(shè)計(jì)將更貼合品牌調(diào)性，升級(jí)版的巧克力長(zhǎng)城，更吸睛和更具設(shè)計(jì)感的門面、上海主題產(chǎn)品、范圍更大的定制化體驗(yàn)設(shè)施等將是新店的亮點(diǎn)。

與龐大消費(fèi)人群和需求不匹配的，是南京東路其實(shí)不讓人滿意的購(gòu)物環(huán)境與服務(wù)設(shè)施。

世茂廣場(chǎng)在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，交通便利性、商場(chǎng)舒適度、品牌吸引力是消費(fèi)者選擇購(gòu)物區(qū)域最早斟酌的3個(gè)要素。其中，南京東路上很多商場(chǎng)的舒適度明顯其實(shí)不夠，1些受訪者表示，在南京東路上找不到1個(gè)讓人放心使用的衛(wèi)生間，有些商場(chǎng)乃至不提供衛(wèi)生紙。

根據(jù)這個(gè)調(diào)研，我們決定未來(lái)要提升物業(yè)管理品質(zhì)。 肖濤說(shuō)。

上海需要南京東路

很長(zhǎng)1段時(shí)間內(nèi)，王德教授和他的團(tuán)隊(duì)也在思考1個(gè)課題，像 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 這類由多個(gè)商業(yè)組件構(gòu)成的綜合商圈模式是不是合適南京東路步行街。

難在權(quán)屬關(guān)系，和不同商業(yè)組件之間的利益調(diào)和， 王德解釋稱，萬(wàn)達(dá)模式對(duì)空間使用有1定利益考量， 比如哪些地方是負(fù)責(zé)賺錢的，哪些地方是容許賠錢的，哪些地方用來(lái)吸引客流的，哪些地方來(lái)提升空間品質(zhì)的，各區(qū)域的租金都是不同的。 但南京東路明顯很難將不同的商業(yè)主體兼顧在1個(gè) 大盤(pán)子 里。

第1百貨商業(yè)中心之所以能聯(lián)合3家百貨 市百1店、1百商城、東方商廈南東店 重新改造為綜合購(gòu)物中心，且能對(duì)不同區(qū)塊做整體定位、計(jì)劃，1個(gè)重要的緣由是它們來(lái)自同1團(tuán)體。但對(duì)南京東路所有權(quán)復(fù)雜的其他商業(yè)體，跨企業(yè)之間的聯(lián)合改造面臨太多挑戰(zhàn)。

南京東路整條街的發(fā)展不均衡，也影響全部商圈的發(fā)展與消費(fèi)體驗(yàn)。周長(zhǎng)青認(rèn)為，南京東路的末端與外灘連接，但外灘區(qū)域整體商業(yè)氛圍仍然還有待完善，同時(shí)南京東路主街后沒(méi)有商業(yè)成熟的附街構(gòu)成 腹地 ，也影響了商業(yè)街的容量。

從城市計(jì)劃的視角，南京東路則缺少街區(qū)感。

除主街外，南京東路步行街南北兩邊的延伸區(qū)域還有很大改造空間，目前兩邊小馬路內(nèi)較差的環(huán)境，與主街的整體氛圍也不太調(diào)和。王德認(rèn)為，只有構(gòu)成1種街區(qū)文化和特點(diǎn)，才能有更多發(fā)展空間。 1旦變成街區(qū)后，人在其中的活動(dòng)性會(huì)更強(qiáng)，停留意愿與時(shí)間也會(huì)延長(zhǎng)。

但眼下每一個(gè)人都在對(duì)南京東路保存著期待。

其實(shí)大家都已知道全部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的劇烈程度，也了解本身的不足和想要改變的方向。 莊倩覺(jué)得，只要大家都試圖改變，南京東路依然可以保持吸引力。

正如連玲玲所言， 南京東路的 百貨公司 曾深入影響了20世紀(jì)上半葉的上海，形塑了很多上海居民理解他們?cè)诂F(xiàn)代大都市和現(xiàn)代世界中所處位置的方式。 南京東路代表著近代上海人的消費(fèi)觀念，中西兼容、推陳出新，它更使消費(fèi)行動(dòng)成為尋求都市生活時(shí)尚的重要意味，并將這1消費(fèi)觀形象地向人們展現(xiàn)。

人們渴望南京東路重新找回這樣的姿態(tài)，而更根本地，它之于上海其實(shí)不只是1條商業(yè)街那末簡(jiǎn)單。《上海城市之心 南京東路街區(qū)百年變遷》1書(shū)曾提到，1個(gè)城市的中心區(qū)，通常是這座城市政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等方面的多功能會(huì)聚區(qū)，是這個(gè)城市歷史積淀最為厚重的區(qū)域；也是產(chǎn)生、演繹城市故事最為豐富的區(qū)域。

1個(gè)城市的中心就是它的顏面，誰(shuí)都沒(méi)法想象有1天南京東路變得很衰落。 王德也說(shuō)， 城市需要1個(gè)繁華的中心。

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楊大筠

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